العضو المنتدب لـ«جولدن بوينت للتطوير العقارى»: نخطط لمشروع سكنى للشباب

قال العضو المنتدب لشركة «جولدن بوينت للتطوير العقارى»، إسلام الشحرى، إن جذب عميل سوق العقارات هو التحدى الأبرز أمام الشركات فى ٢٠٢٠، موضحًا أن المعادلة السحرية لجذبه، من وجهة نظره، هى إقناعه بأن يكون شريكًا فى المشروعات وليس مجرد عميل تنتهى علاقته مع الشركة بمجرد إتمام شراء وحدته السكنية.
وأضاف «الشحرى»، فى حواره مع «الدستور»، أن عام ٢٠٢٠ سيشهد أكبر عملية تصفية لـ«شركات السبوبة والسماسرة غير المرخصين»، بهدف حماية السوق العقارية من أى مخالفات تضر بها، معتبرًا أن عام ٢٠٢١ سيكون الانطلاقة الحقيقية للسوق العقارية، بفضل الاستقرار التام.
ووصف المبادرات العقارية بأنها «باب خلفى يسىء للمتعاملين فى السوق ويهدر جهودهم»، داعيًا الأجهزة الرسمية لتكون شريكًا فى إطلاقها لضمان تنظيمها.

■ بداية.. ما حجم استثمارات «جولدن بوينت»؟، وما خططها لـ٢٠٢٠؟
- حجم الاستثمارات ١٧٠ مليون جنيه، ونستهدف ضخ ١٥٠٪ استثمارات إضافية، لدينا مشروعات فى «النرجس الجديدة» و«بيت الوطن» و«القرنفل»، وعلى وشك الدخول فى مشروعات جديدة فى العبور و٦ أكتوبر، ونقترب من الدخول فى الجانب الإدارى بمول قريبًا سنعلن عن كل تفاصيله.
أما فيما يخص الخروج من القاهرة، فحصلنا على أراضٍ فى مطروح، ونستهدف مبيعات فيما يخص الجانب السكنى فقط تصل لـ٤٢٠ مليون جنيه، والشركة تناقش الدخول فى شراكات مع مستثمرين جدد، كما ندرس الدخول فى شراكة مع الدولة بمشروع عملاق يخص الشباب ونجهز له قريبًا.
■ هل سترتفع أسعار العقارات فى ٢٠٢٠؟ وما أبرز مشكلات التمويل العقارى؟
- أتوقع أن تتحرك أسعار العقارات بزيادات طفيفة لن تتجاوز الـ١٠٪، أما فيما يخص التمويل العقارى فإجراءاته لا تتماشى نهائيًا مع معظم شركات التطوير العقارى، لأنها تتطلب وجود وحدات سكنية جاهزة للتسليم، ومسجلة فى الشهر العقارى، وهذان العنصران غير مفعلين من الأساس، لأن معظم الشركات تبيع وحداتها على «ماكيت» أى قبل التسليم.
■ ما تقييمك للمشهد العام بقطاع العقارات؟، وما مدى قدرته على استيعاب شباب المطورين أو الشركات الناشئة؟
- لا بد أن نعلم جميعًا أن الخريطة العامة للقطاع العقارى فى مصر تغيرت فى أعقاب ٢٠١١، بعد أن تعافى نهائيًا من آثار أزمة الرهن العقارى التى ضربت الأسواق العالمية فى ٢٠٠٨.
فالمشهد العقارى الحالى يشارك فيه عدد من الشركات العقارية الخليجية والعالمية، ويشهد ارتفاعًا كبيرًا فى نسبة العرض وزيادة أيضًا فى الطلب، مع تراجع مقبول لعمليات البيع بسبب ارتفاع الأسعار وحرص العملاء على انتقاء الشركات التى يتعاملون معها، ناهيك عن المنافسة القوية بين كبار الشركات العقارية، وبالتالى فإن خلق مساحة للشركات الشابة أمر ليس سهلًا على الإطلاق.
وفيما يتعلق باستقبال السوق الشركات الناشئة، فالأمر له شقان، أولهما حكومى، ويتمثل فى طرح الأراضى بوفرة وسعر عادل وبتسهيلات بشكل أكبر، وفى كل الأماكن التى بها مشروعات قومية وسكنية، أى تلك المناطق التى يرتفع عليها الطلب، أما فيما يخص الجانب الروتينى فهذا لا تُسأل عنه الدولة، خاصة إذا كانت التعقيدات الإدارية سببها موظفون لا يفسرون رؤية الدولة بشكل صحيح أو لا يملكون رؤية واضحة لتنفيذ استراتيجية الدولة.
أما فيما يخص السوق العقارية، فهى ترحب بكل مستثمر يرغب فى دخولها لكن بشرط الجدية والالتزام وأن يملك رؤية، فالسوق العقارية لم تعد تتمتع بتلك الرفاهية التى كانت تتمتع بها فى الماضى، حيث لا مكان فيها للشركات الضعيفة أو تلك التى لا تمتلك الرؤية الصحيحة للعمل بها، فالسوق لن تُبقى على فاسد أو متلاعب أو ضعيف أو من يرغب فى تحقيق المكسب المجرد دون أن يقدم تسهيلات ومشروعات بإمكانيات تتواكب مع مجريات السوق، والمنافسة الحقيقية بين الشركات.
■ ما أبرز المشكلات التى تواجه الشركات الناشئة فى السوق العقارية؟
- أبرز المشكلات التى تواجه الشركات هو زيادة المعروض الذى أسهم فيه الزخم الكبير للشركات العاملة فى السوق، إضافة إلى تراجع المبيع نظرًا لارتفاع الأسعار، وهى ظاهرة معتادة للشركات الكبرى لكنها تؤثر على الشركات الناشئة، التى تحتاج لسيولة لمواصلة مسيرتها، إضافة إلى قلة طرح الأراضى فى بعض المناطق الحيوية، ناهيك عن الروتين الحكومى والتعقيدات الإدارية، إضافة إلى المشكلات الخاصة بالمواصفات العامة للمشروعات، فالدولة تطلب تصميمات موحدة للمشروع وهو غير مقبول تسويقيًا أو هندسيًا، فالشركات تتنوع فى منتجها، لكن الحق أقول إن المشكلة تم تداركها بعد وساطة الجهات المختلفة وبدعم من غرفة التطوير العقارى.
هناك مشكلات أخرى خاصة بالحصول على رخصة الأراضى والشركات، فإجراءات استخراج الرخصة بها الكثير من الثغرات التى تسمح بالرشاوى وابتزاز الشركات من قِبل بعض «الموظفين معدومى الضمير» الذين يستغلون احتياج الشركات لإنهاء إجراءاتها، وبالتالى يحصلون على «رشاوى» لإنهاء الرخصة فى وقت قصير، وبالتالى أطالب بتفعيل الشباك الواحد وإنشاء إدارة لحل المشكلات الخاصة بالشركات بشكل عاجل.
■ كيف دعمت الدولة وجود صغار المطورين؟
- الدولة دعمت صغار المطورين بطرحها أراضى للاستثمار العقارى بتسهيلات وبأسعار مناسبة لصغار المطورين، حجمت بها أسعار الزيادات المضطردة فى أسعار الوحدات السكنية، وهى ميزة خلقت لشركات التطوير العقارى مساحة استطاعت من خلالها أن تقدم منتجًا بسعر مقبول ينافس نظيره الذى تطرحه الشركات الكبرى، فتخفيض الدولة أسعار الأراضى ساعد على احتواء التضخم الذى يشهده القطاع العقارى وانعكاساته على الأسعار التى كانت ترتفع كل ٣ أيام.
■ ما مواصفات عميل السوق العقارية فى عام ٢٠٢٠؟
- العميل هو التحدى الأكبر للشركات العقارية فى ٢٠٢٠، فالعميل قبل ٢٠٢٠، وبالأخص فى عام ٢٠١٦، كان عميلًا مقيدًا ليست لديه الفرص لمتابعة كل ما هو جديد فى السوق العقارية، لا تتوافر لديه المعلومات الكافية عن الشركات أو المشروعات وبالتالى كان صيدًا سهلًا للشركات، إن صح التعبير، يتم عرض المشروع عليه ويتأكد من أن المشروع سيحقق مكاسب وأن سعر وحدته العقارية سيرتفع.
أما عميل ٢٠٢٠، فهو عميل «مذاكر» يطالع كل المشروعات ولديه معلومات من الإنترنت أو السوشيال ميديا والصحافة عن جميع المشروعات المتاحة والمعروضة بالسوق والأسعار والامتيازات وطرق السداد والإجراءات القانونية والمفاضلة بين المشروعات والمناطق المتميزة والأكثر تميزًا، ويطالع سابقة الأعمال لكل شركة ونقاط الضعف والقوة.
وهو عميل مُتعب وذكى ولمّاح، لا ينظر للسعر فقط بل للسعر والقيمة، وعنصر الثقة عنده هو الأهم لكنه أفضل للشركات التى تعمل وفقًا لقواعد منظمة وإجراءات واضحة، وهو حق أصيل له، ففى النهاية هو عميل يدفع مبالغ ومن حقه أن يطمئن على استثماره.
الميزة فى هذا العميل أنه مستمر معك لو اطمأن للشركة، وسيكون أفضل الطرق لدعاية إيجابية عن أى شركة تكسب ثقته.
■ عميل ٢٠٢٠، ذكى ولمّاح ومُتعب.. فما الخطة الذكية لجذب عميل بتلك المواصفات؟
- كما قلت، عميل ٢٠٢٠ لا يسعى فقط وراء وحدة سكنية بسعر مناسب فقط، لكنه يفاضل بين التصميمات والمساحات وخريطة الطرح وأماكن الطرح، ناهيك عن التسهيلات السعرية، والإطار القانونى.
ونحن كشركة نرى أن المعادلة السحرية لجذب عميل السوق العقارية فى ٢٠٢٠ هو أن يشعر بأنه شريك وعضو عامل فى مجلس إدارة الشركة، وأن رأيه له قيمة وأولوية.
وللعلم هذا حقه الطبيعى، فالسوق العقارية سوق خدمية فى المقام الأول، ومعظم عملاء ٢٠٢٠ هم عملاء الاستثمار.
■ ما توقعاتك للسوق العقارية فى ٢٠٢٠؟
- عام ٢٠٢٠ يقدم عددًا من الاختبارات لشركات التطوير العقارى، أبرزها اختبار الموازنة بين احتياجات العميل وتكلفة الوحدات وأسعار البيع والقيمة التى تقدمها الشركات.
وأتوقع خروج عدد ليس بالقليل من سباق السوق فى ٢٠٢٠، على أن تكون نهاية العام الحالى انطلاقة حقيقية للسوق العقارية بشكلها المعهود والأكثر استقرارًا، وللعلم معظم الشركات التى ستخرج هى «شركات السبوبة» أو تلك التى ترى السوق أنها مكان للربح وتكنيز الأموال دون أن تقدم إفادة حقيقية للعملاء.
■ هل يمكن أن تعانى شركات الاستثمار العقارى من خسائر فى بعض الأحيان؟
- الربح والخسارة قواعد أقرتها النظريات الاقتصادية التى تحكم مبادئ «البيزنس»، فهى أمور طبيعية بديهية، لكن لا توجد شركة استثمار عقارى فى مصر خسرت فى ٢٠١٩ أو ما قبلها أو تخسر حاليًا، لكن ما يحدث أن بعض الشركات تتقلص مبيعاتها فقط، حتى تلك التى تنسحب من السوق العقارية لا تخسر فهى تتخارج بدافع الضغوط السوقية والالتزامات التى لا تقوى على تنفيذها.
■ هل السوق العقارية معرضة لخطر الفقاعة؟
- الفقاعة العقارية لن تحدث على الإطلاق، لأنها أزمة تتولد نتيجة بيع العقار بأقل من قيمته بسبب أمر طارئ وهذا لن يحدث إطلاقًا، لأننا فى مصر ننظر للعقار على أنه مخزن للقيمة واستثمار ومصدر للربح السريع والفاحش، فكيف سنبيعه بأقل من قيمته؟، وللعلم مصطلح «الفقاعة العقارية» ظهر فى أمريكا نتيجة أزمة الرهن العقارى التى حدثت نتيجة حجز البنوك على الوحدات السكنية وعرض كل البنوك هذه الوحدات السكنية فى نفس الوقت للبيع، كما أن معظم الشركات المصرية تموّل مشروعاتها ذاتيًا بعيدًا عن البنوك أو بمشاركة محدودة من البنوك.
■ ما تعليقك على موضة شركات التسويق العقارى أو الاشتغال بالسمسرة؟
- الإطار القانونى هو الحاكم للشكل الواضح والمنظم لشركات التسويق العقارى وهى ظاهرة صحية لا غبار عليها وتفعيل لمبدأ التخصص، وأنا أشجع ظهور صناعات واستثمارات كثيرة ترتبط بالقطاع العقارى، لكن المؤسف هو ظاهرة السمسار الذى يعتبر عنصرًا سيئًا وصورة غير مشرفة تتعامل مع القطاع العقارى بمنطق السبوبة وتسلك ممارسات تسىء للقطاع والعاملين بها والمتعاملين فيه.
كما أنه مدخل سهل لما يسمى «النصب العقارى» وهذا يشوه صورة القطاع ويضيع جهود العاملين به، كما أن الدولة لا تستفيد به لأنه منتحل صفة مسوق عقارى ولا يتعامل وفقًا لتراخيص أو حتى بطاقة ضريبية تحصل من خلالها الدولة على حقوقها، لكنه يتعامل مع القطاع كما قلت كـ«سبوبة»، يمارس من خلالها جميع الطرق والوسائل للبيع والحصول على عمولته، وبالتالى لا بد أن تقيده الدولة وتقنن أوضاعه وتراقبه، فهو عنصر دخيل يضر السوق العقارية، أما شركات التسويق العقارى المرخصة فهى شريك يحترم فى القطاع العقارى وإحياء لمبدأ التخصص.

هل ترى أن المبادرات العقارية آلية فعالة لتنشيط السوق؟
- المبادرات العقارية باب خلفى للاحتيال على عميل السوق العقارية فعندما يعلن رجل أعمال عن أنه سيطرح مشروعاته بسعر التكلفة فهو بذلك يتحدى قواعد المكسب التى هى الهدف من وراء أى عمل أو استثمار يدخل فيه المستثمر، فللأسف المبادرات لم تعد تلك الآلية التى تنشط السوق العقارية، وأصبحت تصريحات هدفها «الشو» الإعلامى فقط وجر رجل الزبون، وأصبحت سلبياتها أكثر من إيجابيتها.
وأدعو الدولة للتدخل والاستفسار عن كل مبادرة تطرحها الشركات العقارية وأن تتدخل الدولة لصياغة البنود القانونية الخاصة بعقود تلك المبادرات وأن تدخل كطرف بين صاحب المبادرة والعميل، وأن تُوجد ضمانات للعميل حال راوغ وتملص من وعوده، حتى نضمن ألا يسىء هؤلاء المتلاعبون استخدام المبادرات العقارية وحتى نحفظ السوق من أى تلاعب.