رئيس مجلسى الإدارة والتحرير
د. محمد الباز
رئيس التحرير
وائل لطفى
رئيس مجلسى الإدارة والتحرير
د. محمد الباز
رئيس التحرير
وائل لطفى

الدكتور أحمد الشناوى: تعديل نسبة البناء فى «الحزام الأخضر» يحقق فائدة مزدوجة

الدكتور أحمد الشناوى
الدكتور أحمد الشناوى

طالب الدكتور أحمد الشناوى، عضو جمعية رجال الأعمال المصريين وعضو لجنة التشييد، بتعديل نسبة المساحة المسموح بالبناء عليها ضمن أراضى الحزام الأخضر؛ لتصل إلى ٢٥٪ بدلًا من المساحة المعمول بها حاليًا «١٥٪»، لأن ذلك سيعود بالنفع على المطور العقارى والعميل ويتيح فرصة أكبر للاستثمار، متوقعًا ارتفاع أسعار العقارات خلال الربع الأول من العام الجارى بنسبة ١٥٪؛ بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء.

وقال «الشناوى» فى حواره، لـ«الدستور»، إن البنك المركزى عليه المشاركة بشكل أكثر فاعلية فى تنشيط السوق العقارية من خلال تيسير الحصول على القروض والتمويل اللازم لشراء الوحدات السكنية والبناء، مشيدًا بحركة البناء والتنمية التى تنفذها الدولة بتوجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسى فى كل ربوع مصر، خاصة فى الصعيد والساحل الشمالى.

 

■ بداية.. لماذا تطالب بزيادة نسبة البناء داخل أراضى الحزام الأخضر؟

- المستهدف من البناء فى منطقة الحزام الأخضر أن يتم على مساحة ١٥٪ فقط من إجمالى الأرض المخصصة للبناء؛ لأن المخطط لهذه المنطقة التوسع فى المساحات الخضراء، وطلبنا من وزارة الإسكان تعديل المساحة المخصصة للبناء لتتراوح بين ٢٢.٥ و٢٥٪؛ لأن ذلك يحقق فائدة مزدوجة لجذب استثمارات جديدة فى القطاع العقارى، وأيضًا السماح بدور سكنى عبارة عن بدروم أرضى، وسكن دورين والسطح لفائدة العميل.

ومنطقة الحزام الأخضر تبلغ مساحتها نحو ١٢٤٠٠ فدان أو أكثر، وتقع فى مكان استراتيجى من كل الاتجاهات بين الشيخ زايد ومدينة ٦ أكتوبر قريبة من الميادين الأساسية، والمحور المركزى والمولات التجارية الأساسية وبوابات الإسكندرية.

■ ما رأيك فى قرار رئيس الوزراء بمنح رخصة للسماسرة العقاريين أو مكاتب التسويق؟

- أى قرار يصدر لصالح تنظيم عمل أى قطاع من خلال قوانين وضوابط محددة أؤيده بنسبة ١٠٠٪، وقرار منح ترخيص لشركات التسويق العقارى «عظيم وإيجابى»، وسيعود بالنفع على منظومة التطوير العقارى بشكل عام؛ لأنه سيقضى على العشوائية ويُمكن تلك المكاتب من وضع خطط عمل منظمة تسهم فى تحقيق أهدافها، ومن ثم أهداف المشروعات العقارية المختلفة، إضافة للتخلص من المعرقلين للمهنة.

■ حدثنا عن مشروع قانون التطوير العقارى وإلى أى مرحلة وصل الآن؟

- أولًا، مشروع قانون التطوير العقارى يعد من أهم القوانين التى يحتاج إليها التطوير العقارى، ونحن ننتظر إقراره من مجلس النواب منذ عامين، ونأمل أن يصدر خلال هذه الأيام لأنه سينظم ويراقب التطوير العقارى فى مصر خلال الفترة الحالية.

المشروع يحسم المسئولية بين المطور العقارى ورئيس اتحاد الشاغلين، فمن الممكن أول ثلاث سنوات أن يكون المطور العقارى هو رئيس اتحاد الشاغلين حتى بلوغ نسبة معينة من الإشغالات تتراوح بين ٤٠ و٥٠٪، بعدها تكون هناك دعوة لعقد جمعية عمومية لاتخاذ القرار بتشكيل مجلس جديد برئيس جديد. 

الأمر الثانى، أن القانون يلزم الشاغلين بسداد رسوم الصيانة للحفاظ على هذه العمارة الحضارية وإعلام الشاغلين بما ينفق فى هذا الإطار، كما أنه سيعزز دور المطور العقارى بشأن رؤيته وأهدافه الخاصة؛ للوصول إلى تحقيق الأهداف العامة وسياسة الدولة نحو البناء الحديث والمدن الذكية والتنمية المستدامة التى تحقق النهضة الحضارية. 

القانون أيضًا سيلزم المطور العقارى بخطة يسير من خلالها بداية من تكلفة المشروع، مرورًا بالجدول الزمنى المحدد للتنفيذ والتسليمات، وبهذا نحمى أموال العميل مشترى الوحدة.

■ ما أهم التحديات التى تواجه الشركات؟ 

- «التمويل والقروض»، فعندما أصدر الرئيس السيسى مبادرة فائدة الـ ٣٪ العظيمة، التى لم تحدث من قبل، منحت القطاع حالة من الطاقة الإيجابية، خاصة الباحثين عن عقار، لكن هذه الحالة ما زالت منقوصة، فنحن نحتاج من البنك المركزى دعم المبادرة بشكل فعلى؛ لأنه وضع شروطًا صعبة للاستفادة من المبادرة.

نخشى من حدوث «فقاعة» كما حدث فى أمريكا عام ٢٠٠٨، وفى المقابل الحل ليس بالغلق، فالمطور العقارى الذى فتح شركة مستعدة لتسليم الوحدات جاهزة للسكن فى سوق مدة السداد فيها تمتد لـ١٠ سنوات، بالتأكيد ليس سعيدًا بهذا الأمر، ولكن هذه الظروف صارت إلزامية.

وأتساءل: «لماذا لا يوجد عقد مشترك بين البنك الذى يمول والعميل المشترى وشركة التطوير العقارى التى ستبيع، ويكون الموضوع مراقبًا من قبل البنك المركزى بداية من استخراج تراخيص المشروع، مرورًا بمراحل التنفيذ، ووصولًا لتسليم الوحدات للمشترين ومراقبة تحصيل أموال العميل؟».

وفى حال وجود تعثر فالعقار ثابت وهو أمر مهم للغاية، يسهم فى دعم التطوير العقارى بشكل كبير؛ لأنه سيحد أو ينهى من وجود الشركات ذات المشروعات الوهمية.

■ ما توقعاتك لأسعار العقار خلال العام الجديد؟ 

- التوقعات تشير إلى ارتفاع الأسعار بنحو ١٥٪ خلال الربع الأول من العام الجارى تأثرًا بارتفاع أسعار مواد البناء كالحديد والأسمنت بنسب تتراوح بين ٦٠ و٨٠٪.

■ ما التحديات التى تواجه تصدير العقار المصرى؟

- المشكلة الأساسية هى منح الجنسيات، لذا نأمل من وزارتى الاستثمار والداخلية الاتفاق على حل الأمر؛ لأن تسجيل العقار أو الشهر العقارى موضوع فى غاية الأهمية، فهو يحمى أطراف التعاقد من الوقوع فى أى مشكلات، فضلًا عن أنه يعمل على زيادة معدلات صادرات قطاع العقارات المصرى. 

■ ما رأيك فى قرار بيع الأراضى للأفراد بالمدن الجديدة؟

- «ممتاز»؛ لأنه يقضى على العشوائية التى تنبثق عنها مشكلتان، الأولى: العشوائية فى المضاربة على الأراضى، فالبعض يحصل على الأراضى ليس بهدف البناء، ولكن للحصول على فرق سعر يحقق له الكسب السريع، والنوع الثانى: العشوائية فى اختلاف التصميمات المعمارية والألوان، وهذا القانون يعزز مراقبة الدولة للحد من استغلال المواطنين، والحفاظ على الطابعين الحضارى والجمالى لهذه المدن.

■ كيف تطورت استراتيجية التطوير العقارى فى مصر؟

- فكر التطوير العقارى اختلف تمامًا خلال السنوات العشر الأخيرة، فتحول الاتجاه من بناء العمارات والأبراج المنفصلة إلى بناء «الكومباوند»، والتنوع بين السكن الإدارى والتجارى.

وأرى أن الدولة عليها دراسة أوضاع شركات التطوير العقارى بشكل أعمق، ومنح الفرصة لمن يستحق منها، بمشاركة الهيئة العامة العمرانية فى تحقيق رؤيتها حتى تضمن أن المطور يسير بشكل صحيح فى الأعمال الموكلة له.

المطورون بحاجة لثقة الدولة وتراهم وتستمع لهم ولمقترحاتهم وأفكارهم، وترى قدرتهم على الوقوف خلفها، وتحقيق رؤيتها ليردوا لوطنهم الجميل، هم يريدون خطة واضحة يسيرون عليها، خاصة فى الصعيد الذى حظى باهتمام غير مسبوق فى عهد الرئيس عبدالفتاح السيسى.

■ ما رؤيتك فى تنمية الساحل الشمالى والصعيد؟

- تتضمن مشروعات عملاقة غيّرت الرؤية عن المنطقة من مجرد مصيف إلى مجتمعات عمرانية وحياة مستمرة طوال العام، وهنا لا بد أن نشيد بدور الدولة وتوجيهات الرئيس للتركيز على تنمية وإعمار هذا الجزء المهم جدًا من مصر، واختيار نوعية المشروعات المقامة، خاصة مدينة العلمين الجديدة التى باتت تواكب فى روعتها أجمل مدن العالم.

وما فعله الرئيس فى الصعيد بمثابة «إنجاز يفوق الخيال»، حيث تم تشييد مشروعات عملاقة ومجتمعات عمرانية جديدة، لا تختلف عما تشهده المدن الجديدة القريبة من القاهرة، وفى الساحل الشمالى من مدارس وجامعات ومشروعات سكنية وطرق وكبارى على أحدث طراز.

ما التحديات التى تواجه الشركات العقارية الصغيرة والمتوسطة فى طرح الأراضى؟

- أهم التحديات هو ما يعرف بـ«سابقة الأعمال»، فنحن على سبيل المثال فى شركتنا نصنف من الشركات المتوسطة وانتقلنا من مرحلة بناء العمائر المنفصلة إلى «الكومباوند».. سلمنا ١٥ مشروعًا ولم نتأخر عن أى عميل، وملتزمون بتقديم خدمة ما بعد البيع، وملتزمون بالمواصفات، وأسسنا ٣ شركات رغم جائحة كورونا.