وقت الكاش الغالي يبقي ببلاش

هل توقيت إجراء وتنفيذ عمليات البيع أو الشراء العقارى يعتبر عامل هام في نجاح  وفاعلية عمليات الإستثمار العقارى ؟

وفي تقديري يعتبر موعد عقد الصفقات هو من أهم المحطات في عملية الإستثمار العقارى ، بل دعونا نطلق عليه العامل الأهم ، حيث الفرصة لا تنتظر ، وما أكثر المتنافسين عليها ، والمحظوظ هو من يملك إرادة سرعة إتخاذ القرار بالوقت المناسب بالسرعة المطلوبة .

وعندما ننظر للصفات العامة التي تغلب على أسواق المنطقة العربية و دول الشرق الأوسط نجد سبعة أشهر تبدأ من مارس وتنتهي بسبتمبر هى الشهور الأوفرحظاً في عمليات الشراء العقارى حيث تبدأ الأسواق بالتصاعد المستمر الذي يبلغ ذروته خلال يونيو ويوليو متزامناً مع نهاية الإمتحانات وبدء مواسم العطلات و الرحلات السياحية ، ما لم يعترضه في بعض الأوقات أشهر ذات طبيعة خاصة مثل شهر رمضان والذي يتطلب العديد من العديد من الأفكار التسويقية التي تدعم الحفاظ على حجم الطلب وحفز سلوكيات المستهلكين لإتمام عمليات تنفيذ فعلية خلاله .

ومن المنطقى أن زيادة حجم الطلب خلال هذه الأوقات يؤدي الي إرتفاع مستوى أسعار العقارات والأراضى أو الحفاظ في أقل التقديرات على أسعارها السابقة دون إجراء عروض سعرية أو تحفيزية حقيقية للعميل ، ومن ثم يكون قرار الشراء العقاري في هذه الفترة هو القرار الأشد الماً للعميل والأكثر حظاً للبائع .

والعكس صحيح تماماً ً خلال شهور الشتاء والتي تتميز بإنخفاض الطلب على العقار لا سيما شهور يناير وفبراير من كل عام ومن ثم تكون الفترة الذهبية لقرار الشراء الأكثر سعادة للعميل و الأكثر الماً للبائع ونلحظ خلال هذه الشهور مناورات جيدة للذئاب العقارية من كبار المستثمرين لإقتناص العديد من الفرص العقارية مستغلين أجواء البرودة والركود التي تغلب على الأجواء والأسواق .

كما  سنلاحظ أن توقيت قرار الشراء في بدء إطلاق المشروعات العقارية يكون هو القرار الأفضل للعديد من المزايا التي يطرحها المطور العقارى للعميل لجمع أكبر قدر من السيولة تدعم نجاحه في إكمال عمليات التطوير والإنشاء والتسويق ، وتتميز هذا النوع من الإستثمار بعوائد لا تقل في متوسطها عن 25% مع التأكيد على أهمية التيقن من قبل العميل على كفاءة وأمانة المطور في إكمال المشروع بالجودة والفاعلية الموعود بها  .

كما سنلاحظ أن عمليات الشراء في الأراضى والعقارات بالمواقع  تحت التطوير والتي ليس بها إعمار مكتمل (مثال مناطق  القاهرة الجديدة و الشيخ زايد بمصر وبهشا شهير وبيلك دوزو بإستانبول  ) يكون ذو عائد أعلى من المناطق التي أكتمل بها مستوى العمران مثل مناطق ( المهندسين ومدينة نصر بالقاهرة و بهشالي إيفلر و الفاتح بإستانبول ) حيث الأولى يصل الي ما يزيد عن 20% سنويا بينما في الأخرى لا يتعدي 10% سنويا ً .

كما سكون محظوظاً من ساقته الأقدار أو الواسطة الي الحصول على قطعة من أراضى الدولة المطروحة بالقرعات والتي يتجاوز العائد على الإستثمار بها 800 % حيث يمكن بيع إيصال الحجز بهامش ربح يصل الي 2 مليون جنيه في حال أن قيمة الحجز لم تتعدي 250 الف جنيه  أو من أستثمر في أراضى زراعية ثم تم ضمها نظامياً لكردون المباني أو قانون الإعمار السكني أو التجارى .

الخلاصة ، أن شهور الشتاء والمشروعات  مكتملة الطرح  والمناطق مكتملة التطوير  تكون في الأغلب الأقل عائد إستثمارى حيث تقل المخاطرة ويقل معها العائد المتوقع ، العكس صحيح بشهور الصيف و المشروعات  في بدء طرحها و المناطق تحت التطوير ، تكون في الأغلب ذات عائد إستثمارى أعلى حيث تزيد المخاطرة نسبيا ً ويزيد معها العائد المتوقع .

هذه هى القاعدة العامة لحركة الأسواق بالمنطقة وتوقيتات الإقبال على البيع والشراء ولكن لكل قاعدة شواذ وما أعنيه هنا ، أن الحكم العام على حركة العرض والطلب في الأسواق العقارية يأتى كمتوسط للتوجهات العامة للقطاعات المكونة للأسواق ، بإختلاف المنتجات العقارية سواء كانت سكنية أو تجارية (بيع التجزئة ) أو إدارية أو صناعية أو زراعية ، أو بتفصيل أكثر حيث حركة التداول على القطاعات الفندقية والترفيهية  والطبية والتعليمية  ، حيث لكل قطاع مؤشر مختلف وتوجهات سوق تفصيلية تخضع لمتغيرات يتداخل فيها القرار الحكومي  مثل فرض الضرائب العقارية أو طرح أراضى جديدة بنظام القرعات ، أو حتي طرح منتجات سكنية تامة مثل مشروعات دار مصر ، وهنا لابد أن علي معرفة الإتجاه العام للسوق مع معرفة بعض التوجهات الفرعية لبعض القطاعات  كذلك لا نتحدث هنا عن عمليات الشراء المدفوعة بهدف غسيل الأموال أو حفظ قيمة النقود عند إنخفاض قيمتها وهذه المؤشرات تكون خارج متوسطات السوق الطبيعية .

ودائما تظل (اللقطة) متاحة وموجودة بالأسواق سواء بالصيف أو الشتاء ، لعذر دفع البائع لضرورة البيع (التسييل ) وأياً كان هذا العذر ، فلابد في هذه اللحظة أن يكون قرار الشراء  من العميل جاهز وحاضر وأن يكون الكاش متوافر مع وأن تستغرق عملية التنفيذ ساعات وليس أيام و لا أسابيع مع تأمين كافة العمليات القانونية ، حيث التردد والتسويف هو العدو الأول للفرص واللقط التسويقيةوصدق من قال ( وقت الكاش الغالي يبقي ببلاش ) .

ومع كل هذا يظل شهر ديسمبر هو الوقت المفضل لدي  لإجراءعملية شراء عقاري وشهر إبريل هو الوقت المفضل لعمليات البيع ... وسنعرف لماذا وغيره المزيد في المقالات القادمة خلال  محطات رحلتنا العقارية المستمرة .