أسامة الدلهماوي يكتب ...البوابات الخمس لمدينة العقار

مما لا شك فيه أن صناعة العقار تعتبر من أهم البدائل للباحثين عن الثروة والراغبين في الاحتفاظ بها،خصوصًا في تلك الأجواءالتي يتعرض فيها الاقتصاد العالمي للعديد من العواصف العاتية والتقلبات الحادة، وكذلك حالة عدم اليقين بالمستقبل، على الرغم من كل ذلك يظل العقار ملاذًا آمنًا وأحد أفضل البدائل أمام الراغبين في الوصول إلىبر الأمان بأرباح معقولة ومخاطر أقل؛حيث يمثل العقار مكونًارئيسيًّا من مكونات محفظة الاستثمار العالمية بحيازته لأكثر من 75 % من هذه المحفظة، وتحوز الثروة المنقولة وشركات السلع والخدمات والأوراق المالية النسبة المتبقية.

ولفهم أكبر لطبيعة الاستثمار العقاري، ولشرح وتبسيط الكثير من المفاهيم العقارية التي سوف تؤثر في قرارات المستثمر العقاري سواء كان مبتدئًاأو له العديد من الخبرات في سوق العقار المحلى أو الإقليمى أو الدولي، سنبدأ سويًّا رحلتنا المكونة من 52 محطة نتجول فيها على مدار العام بالعديد من المحطات المختلفة تمثل كل محطة منها مفهومًا عقاريًّا متفردًا؛ حيث نلقي الضوء عليهلتكتمل الصورة لكل مهتم بصناعة العقار،ولكل راغب في تنمية ثروته ومدخراته؛ ليمكنه الانضمام إلى مجتمع مدينة العقار وأن يصبح نجماً من نجومها المرموقين.

 وسوف نمر فيهذه الرحلة على خمس بوابات رئيسية لكل باب منهم عدة مفاتيح، وعلى المستثمر أن يمهدله طريقًاآمنًا يستطيع فيهالتعامل مع هذه المفاتيح باحترافية وفهم؛ مما يكفل له مضاعفة أرباحه لأقصى مدى، وتقليل مخاطره لأقل مدى، لا سيما أن هذه الصناعة من الصناعات المدرة للثروة والتي يعمل بها الكثيرون بدون إلمام كامل بمفاهيمها الأساسية، فما بالنا بالفرص والأرباح التي سوف تتحقق في حال تم مزج الخبرة بالمعرفة والفهم!!

(نوعية الاستثمار العقاري)هو أول بوابة سنمر عليها وسنتعرف على مفاتيحها العشرة؛ حيث سنتناول حجم ونوع الاستثمارالأمثل، وكذلك أفضل أوقات البدء بالاستثمار سواء بالبيع أوالشراء، وطبيعة العمليات سواء كانت فردية بالرغبة في الاستثمار بأي منتج عقاريإن كان سكنيًّا أو تجاريًّا،أو بشكل مؤسسى من خلال صناديق الإستثمارالعقارى أو عمليات إلإستحواذ على عقارات ذات طبيعة مدرة للربح ، كذلك سوف نلقى الضوء على فرص تسييل العقارات خلال أوقات الأزمات وطرق التقييم العقارى الثلاثة الرئيسية للوصول لقيمة عادلة، مع فهم أكبر لطبيعة التمويل في عمليات الاستثمار العقاري، وأمثلة لمهارات التعامل مع الدورات الاقتصادية في صناعة العقارات، ثم سنتناول العديد من المصطلحات والمفاهيم الاقتصادية المرتبطة بالاستثمار العقاري، وتأثير كل من السياسة النقدية والمالية والاقتصادية على توازن الأسواق، وكذلك معرفة تأثير أسعار الخصم ومعدلات الرسملة في اختيار أنواع المشاريع العقارية التي ستحظى بالاختيار سواء في أوقات الكساد أو التضخم، وسنكتشف سويًّا بأسلوب مبسط مفاهيم معقدة  مثل:"القيم السوقية" و"القيم الرأسمالية" و"تأثير منظومة الضرائب العقارية على القرار الاستثماري" ومن ثم نتمكن من فهم أكبر لطبيعة علاقة تذبذب سعر العملة على الإقدام على قرار الشراء أو البيع، ولحزمة من المفاهيم المالية المرتبطة بتقييم مشروعات الاستثمار العقاري والحكم عليها بقبولها والإسراع بالانضمام إليها أو التأني في ذلك وصولاً إلى قرار رفض الاستثمار بها كمؤشرات"NOI. NPV . ROI . PV . IRR . PI .

وتنتظرنا بوابات أربع أخرىتتمثل في:فهمنا لأهمية (اختيار الموقع) حيث الموقع هو السيد فى عملية قرار الاستثمار العقاري، وسيكون معه حزمة كاملة من المفاتيح والشيفرات لفهم كافة الموضوعات المتعلقة به،بدءًامن الشكل الهندسيللموقع،مرورًابنوع التربة،انتهاءً بنوع الخدمات والمرافق المحيطة، والعيوب الخفية وكيفية التعامل معها، ثم سنتجاوز بوابة (حقوق الملكية) وأنواعها وقيودها وحقوقها الأصلية والتبعية والشخصية وعمليات التسجيل والقيد بالشهر العقارى والقضايا القانونية المتعلقة بالتملك والإيجار، لنصل لبوابة (التراخيص) وسنجد أنه ملف ممتع يبدأ من فهم المستثمر لنوع النشاط سواء كان سكنيًّاأو تجاريًّا بأنواعه،مرورًابنسب البناء المسموحة، وعدد الأدوار، وسنحاول إزالة العديد من الألغام في هذا السياق، ثم تكتمل الرحلة بمرورنا على بوابة (العقارات المشيدة) وكيفية التعامل مع أحوالها المختلفة،وأنواعها المتعددة، وكيفية تقدير السعر العادل لها، وسوف نتفهم معًا أهمية كل مكون للعقار في تحديد قيمته بدءًامن التصميم ومرورًابالحالة الإنشائية ونوع البناء ونوعية السكان ومستواهم الثقافيوالاقتصادي، مع عدم تناسينا لفهم طبيعة تجانس الاستعمالات المحيطة بالعقار على قيمته، فمن سيصدق أن قيمة العقار سوف ترتفع إذا كان يقع وسط بؤرة تتنامى يوميًّا من ورش الحرف والمصانع !!

تنتظرناإذن رحلة طويلة سنستمتع بتحدياتها ومعالمها سويًّا بإذن الله تعالى مطلع كل أسبوع؛ حيث نجتاز تحديًا جديدًانحو فهم أكبر وأعمق لأبواب مدينة العقار الخمسة، وكذلك رموز فك شفرتها التي تستعصي على الكثيرين؛ ليصل معنا القارئ والمتابع لفهم أعمق لكل أبعاد خريطة المفاهيم العقارية التى ستتيح له في نهاية الرحلة القيام بمغامرته الخاصة منفردًا، أو مع من يختاره من رفقاء الطريق؛ لينضم عضوًا جديدًا في عالم مدينة العقار، وأن يصبح نجمًامن نجوم المدينة،ويرتقيسلم الثروة والشهرة، ويتمتع باستثمار آمن بأعلى عائد وأقل نسبة مخاطرة.